القانون المدني المصري: اثر عقد البيع علي المشاع :البيع على الشيوع فى القانون المصرى

القانون المدني المصري: اثر عقد البيع علي المشاع  :البيع على الشيوع فى القانون المصرى

ما هو الأثر القانوني للعقد المسجل الذي يترتب على مشتري عقار مفرز محدد على الشيوع، وما قيمة العقد بالنسبة للمتعاقدين والغير؟

 

الغير هنا في بيع المشاع هم باقي الشركاء في الملك المشاع أو من اشترى من أحد الشركاء من غير المتعاقدين وأي شخص يدعى الاستحقاق بحق عيني على الملك المشترك والدائن للملك المشترك في تركة المتوفى وكل هؤلاء لهم مصلحة محققة في الطعن على البيع في الملك المشاع.

إن من المسلم به قانونًا أن المادة (264) مدني أهلي نصت على أن بيع الشيء المعين الذي لا يملكه البائع باطل، إنما يصح إذا أجازه المالك الحقيقي وقد سارت أحكام المحاكم المصرية على أن بيع ملك الغير في غير حالة الشيوع يقع باطلاً ويتمسك بهذا البطلان المتعاقدان وغير المتعاقدين، وأن من يشتري عينًا وهو يعلم أنه ليس له صفة في شرائها يبطل عقده وليس له عند طلب بطلان البيع أن يطلب تعويضًا عن هذا البطلان لأنه يعتبر سيئ النية – وطبيعة هذا البطلان ليس في ذاته نسبيًا بمعنى أنه يخص المتعاقدين فقط دون أحد غيرهما – لأن الأمر يخص غير المتعاقدين أيضًا ولأن البطلان النسبي لا يكون إلا إذا انعقد العقد وهو غير مستكمل أحد شرائط صحته المقررة قانونًا وهنا ما ينقض العقد هو موضوع التعاقد وليس أحد شروطه، كما لا يعتبر هذا البطلان جوهريًا، بمعنى أنه يخص المتعاقدين وغير المتعاقدين بدون تصحيح ما لأن الملاحظ أن إجازة المالك الحقيقي تصحح العقد ولأن البطلان المنصوص علي في المادة (264) معناه أن مثل هذا البيع قابل للفسخ ويترتب على ذلك أن إجازة بيع ملك الغير إذا تمت تعتبر ملزمة للبائع لملك الغير بنفاذ تعهده بنقل الملكية ويصح – – قبول الإجازة في أية حالة كانت عليها الدعوى بالبطلان سواء أكان البطلان مدفوعًا به من أحد المتعاقدين أو غير المتعاقدين على شرط أن تكون الإجازة قبل الحكم نهائيًا في النزاع متى لم يصب المشتري ضرر من التأخير في التسليم (يراجع بمعنى ما ذكر الأحكام المنشورة بمجلة الحقوق عدد (10) – (349) ونفس المجلة (23) صفحة (28) والمجموعة الرسمية (29) رقم (39 – 2) ص (84)).

وأما عن البائع لنصيبه على المشاع بدون تحديد أو فرز 

– تطبيقًا للمبدأ السالف ذكره من وجهة تصحيح العقد بالإجازة 

– فإن مثل هذا البيع يعتبر صحيحًا موقوفًا على القسمة على شرط أن يقع المقدار المباع في ملك البائع – فإذا حلت القسمة ووقع كل النصيب المباع في نصيب البائع يعتبر العقد صحيحًا – فإذا وقع جزء من النصيب المباع في نصيب البائع دون باقي القدر الذي بيع اعتبر هذا الاستحقاق جزئيًا (وفقًا لنص المادة (310) مدني أهلي) ويجوز للمشتري بمقتضاه إما البقاء في العقد أو فسخه بدون أن يضر بحقوق الدائنين المرتهنين (م 311) – وهذا الاستحقاق الجزئي يترتب عليه مطالبة المشتري للبائع بقيمة ما استحق جزئيًا وقت النزاع لا وقت العقد كما في الاستحقاق الكلي (3132) والبيع على الشيوع بدون فرز وتحديد النصيب هو إذن بيع صحيح موقوف على القسمة لا يجوز الطعن فيه لا من المتعاقدين أو غير المتعاقدين إلا بعد القسمة إن وقع النصيب المباع في غير ملك البائع – وقبل القسمة هو منتج أثره تطبيقًا لما سبق إيضاحه ولا يعترض على ذلك باستحالة تنفيذ عقد البيع بالتسليم عن شيء معين لأن البائع له حق معين في كل جزئيات العقار بقدر نصيبه والتسليم جائز على الشيوع موقوف على القسمة وهذا الأثر ينطبق – سواء بالنسبة للعاقدين أو غير المتعاقدين – وليس لأحد أن يعترض على تسليم جزء مشاع قبل القسمة ومن يعترض ويتضرر من حالة الشيوع هذه فليس له إلا الالتجاء إلى قسمة العقار (يراجع بمعنى ما ذكر بيع المشاع بدون تحديد النصيب الأحكام المنشورة بمجلة المحاماة السنة العاشرة عدد (230) ص (457) ومجلة الحقوق (22) ص(50)).